05 August 2015

Iznajmljivanje stana - papirologija

U prethodnom postu pisao sam o traganju za stanom. Tema ovog posta je - kompletna papirologija za konkurisanje za iznajmljivanje stana kao i postupak kod useljenja u novi stan.

Otići na razgledanje stana je prilično zanimljivo, čovek se zaista nagleda svega.
Npr stari stanovi, tzv. Altbau, sa plafonima visine skoro 4m (da, jedan je bio 3,80m), uskim spavaćim sobama u koje možete da birate da li ćete staviti garderober, veliki krevet ili ćete moći da priđete prozoru (nikako ne može sve od toga), sa predsobljima gde iznad vrata postoji "bunker", tj drvena ploča koja služi kao dodatni skladišni prostor i ceo stan čini još ružnijim, sa parketom tačnije rečeno brodskim podom koji škripi, sa drvenim stepenicama u hodniku koje su uske i takođe škripe, sa balkonom koji je dovoljan za dve male saksije i kanticu za zalivanje.
Ili novi stanovi (građeni 80ih pa naovamo), koji su uglavnom gotovo na izlazu iz grada, ali imaju podno grejanje, terasu normalne veličine, ili čak dve, plafone od 2,60m, veliku i opremljenu kuhinju (sa sve belom tehnikom), podrum, biciklanu, ostavu za dečija kolica, igralište za decu i baštu na placu itd. Takve lokacije su pune zelenila, mirne i bez puno saobraćaja, ali i relativno lošije povezano javnim prevozom sa centrom grada.

Ili stanovi u blokovima iz vremena DDR-a, naravno samo u bivšem istočnom Berlinu, koji mogu biti odlični, prostrani i lepo sređeni, ali isto tako mogu biti i vrlo zapušteni i nepraktični, bez terase i u lošim zgradama.
Ili nešto između.

Koliko god to bilo interesantno, kada sam ja gledao stanove, nisam mogao sebi da dopustim luksuz da traćim vreme i morao sam dobro da se organizujem da stignem da obiđem što više stanova i da pošaljem što više prijava ako mi se svide ti stanovi.

Odredio sam sebi kriterijume i posle razgledanja sastavljao prijave i isto veče slao.

E sad, tema posta - šta je potrebno za konkurisanje za stan?
Kao što sam pomenuo u prethodnom postu, u velikim gradovima u Nemačkoj postoji tzv. "Wohnungnot" tj manjak stanova. Prosto rečeno, potražnja za stanovima je veća od broja stanova u ponudi za iznajmljivanje.

To stavlja vlasnike u povoljan položaj, pa uglavnom mogu da biraju kome će izdati stan. S obzirom da su vlasnici obično kompanije ili grad Berlin, ređe fizička lica, onda je osnovni i najbitniji kriterijum platežna sposobnost stanara. Kao dokaz, najčešće se traži sledeće
- pasoš, tj lična isprava, naravno;
- popunjen nezvanični obrazac tj lični podaci i podaci osoba koje će živeti u stanu (i za decu ako ih imate), kućni ljubimci (ako je dozvoljeno), napomena ako ste muzičar (valjda zbog buke, nisam pitao) ili ćete obavljati neku poslovnu delatnost u stanu, valjda zbog poreza, visina zarade i visina kredita koje imate i kada ističu itd.

- platni listić za poslednje tri zarade ili ugovor o radu, npr za mene je to bilo dovoljno, jer prvi put počinjem da radim u Nemačkoj;
- izveštaj kreditnog biroa kao dokaz da imam prihvatljiv bonitet ("Kreditwürdigkeit"), tzv. SCHUFA;
- potvrda prethodnog stanodavca da ne dugujem za stanarinu i koliko redovno plaćam svoje obaveze (na nemačkom je to - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - inače najduža reč koju sam koristio u praksi);

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - potvrda da ne dugujete za stanarinu
Najbitniji deo Schufa izveštaja - Score, tj. verovatnoća da ćete vratiti kredit

Meni je ovo izgledalo potpuno neverovatno, kako oni mogu da traže da znaju moju finansijsku situaciju, šta njih briga, zar to nije narušavanje privatnosti ... međutim, raspitao sam se i shvatio da se sve to traži, skoro bez izuzetka, kada je u pitanju iznajmljivanje stanova. Neki idu čak toliko daleko da uslovljavaju da vam Warmmiete (stanarina+komunalije) bude max 1/3 neto zarade.
U čemu je stvar ?
U Nemačkoj je odnos stanodavac-stanar veoma detaljno uređen, upravo zbog toga što veliki broj ljudi iznajmljuje stanove. A Nemci ionako za sve imaju zakon...
Taj zakon (našao sam ga negde na engleskom, ali nisam čitao, predugačak je) štiti stanare, ali i stanodavce. Bez obzira na to, stanar koji se useli u neki stan, ne može biti izbačen iz njega tako jednostavno, već samo pod određenim uslovima. Čak i ako ne plaća stanarinu, tek posle tri pismene opomene stanodavac može da pokrene spor pred sudom, koji može da potraje i više od godinu dana, za koje vreme stanodavac ima troškove advokata, komunalija, a nema prihoda od stana. Zato se stanodavci obezbeđuju time što traže dokaz o solidnom finansijskom stanju stanara. Stvari jednostavno tako funkcionišu u Nemačkoj.

Par reči i o parama. Naime, prilikom useljavanja u stan, plaća se depozit stanodavcu, maksimalni iznos je 3 (tri) mesečne stanarine i služi za pokrivanje eventualne štete ili sređivanje stana nakon iseljenja stanara, ako ga on ne okreči (obično ova obaveza stoji u ugovoru). Zakon kaže i da stanar ima pravo da depozit uplati u tri jednake mesečne rate.
Provizija agenata za nekretnine je po zakonu maksimalno 2 (dve) mesečne stanarine plus PDV 19% što je 2,38 stanarina.
Na to dodajte i stanarinu za prvi mesec, koja se takođe plaća pre useljenja.
Ukupno, to je 6,38 x mesečni iznos rente, za useljenje. Nije mala cifra, imajući u vidu da su stanovi u Berlinu 350e (lošiji stan u ne baš sjajnom kraju), pa naviše.

Ovo može da bude manje ako imate sreće i nađete stan bez agenta i dogovorite se sa stanodavcem da depozit isplatite u tri rate. Mislim da čak i zakon obavezuje stanodavca da vam to omogući. U tom, najboljem slučaju, za prvi mesec je to "samo" dvostruki iznos stanarine.

Kada sam posle blizu 17-18 pogledanih stanova i nekih 9-10 poslatih prijava (sa celokupnom dokumentacijom) za iznajmljivanje stana, najzad primio poziv jedne agentice koja mi je ponudila ugovor, nisam mogao da verujem da se mojoj potrazi za stanom i mukama najzad bliži kraj.

Sledilo je potpisivanje ugovora, plaćanje provizije agentici i depozita.

Ali to nije sve. Preuzimanje ključeva je ovde poseban događaj. U mom slučaju, bili su prisutni
- predstavnik stanodavca (inače čovek je vlasnik nekoliko stotina stanova koje iznajmljuje),
- predstavnik firme kojoj uplaćujem stanarinu i koja brine o zgradi (tzv. Hausverwaltung Firma),
-agentica za nekretnine, navodno da štiti moje interese (ovaj deo mi baš i nije bio jasan ali ajde, kad je već rekla da će doći, valjda kao svedok, šta li... ),
- stanar tj ja naravno.

Postupak je sledeći - tek kada smo svi prisutni, počinje se sa očitavanjem stanja svih brojila - za gas, za struju, za grejanje - kalorimetar na svakom radijatoru i podaci se unose u tzv. Wohnungsübergabeprotokoll - protokol o preuzimanju stana.


To je to.

Bar što se tiče samog stana.

Dalje predstoji prijavljivanje nove adrese u Bürgeramt, tj opštini (o tome sam već pisao ranije), zatim zaključivanje ugovora za isporuku struje i gasa sa kompanijama-isporučiocima, pa uvođenje kablovske tj. interneta.
O tome u sledećem (kraćem) postu.